摘要：本文簡(jiǎn)要介紹了目前住宅小區(qū)存在的消防安全隱患，并分析了住宅小區(qū)消防安全隱患產(chǎn)生的主要原因，繼而提出了加強(qiáng)和完善住宅小區(qū)消防安全管理可以從推進(jìn)物業(yè)消防工作規(guī)范化發(fā)展、理清小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的消防監(jiān)管職責(zé)、提高物業(yè)管理準(zhǔn)入門檻的同時(shí)加強(qiáng)消防監(jiān)督管理和進(jìn)一步提高物業(yè)管理人員的消防管理水平等幾方面著手，對(duì)住宅小區(qū)的消防安全管理有一定的指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；安全；火災(zāi)隱患；對(duì)策；消防

住宅小區(qū)是指由房地產(chǎn)商成片開發(fā)的，具有一定規(guī)模，配套設(shè)施相對(duì)發(fā)達(dá)，供城市居民居住的居民區(qū)，它的形成和發(fā)展極大地促進(jìn)了城市的進(jìn)步和人們生活的改善。同時(shí)，由于受各種因素的影響，小區(qū)的消防設(shè)施建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于小區(qū)的發(fā)展，大多數(shù)小區(qū)的消防管理不到位，消防安全存在死角和盲點(diǎn)，給小區(qū)的安全埋下安全隱患，小區(qū)消防安全管理不容忽視。

1  住宅小區(qū)存在的消防安全隱患

1.1建筑消防設(shè)施管理不到位。部分小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司對(duì)消防設(shè)施管理存在互相推諉、扯皮、管理不到位現(xiàn)象，導(dǎo)致一些消防設(shè)施、消防器材無人管理，特別是剛開發(fā)時(shí)配備的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)等消防設(shè)施由于缺少專業(yè)人員經(jīng)常性的管理、維護(hù)，有的漏水、誘蝕、誤報(bào)、損壞等現(xiàn)象嚴(yán)重，小區(qū)樓層配備的滅火器材應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志缺損突出。

1.2住宅小區(qū)內(nèi)消防車道不暢。消防車道被擅自占用、堵塞現(xiàn)象比較普遍，大量私家車停在小區(qū)道路兩側(cè)的現(xiàn)象較多，消防車根本無法通行。有的物業(yè)管理公司在高層建筑消防車登高撲救場(chǎng)地上，在小區(qū)的應(yīng)急安全出口通道上違規(guī)設(shè)置停車位，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車根本無法通行，登高車無法?？?。

1.3擅自改變小區(qū)建筑的使用功能。為了滿足自身需要，有的小區(qū)業(yè)主在建筑的一層、二層開設(shè)各種功能的第三產(chǎn)業(yè)，裝修采用大量易燃可燃材料，安全出口寬度、數(shù)量不足，自動(dòng)報(bào)警探頭、噴頭被拆除、封閉；有的業(yè)主為了追求美觀、增加營(yíng)業(yè)面積擅自拆除公共消火栓等；有的原本設(shè)計(jì)的汽車庫(kù)擅自出租開設(shè)店鋪、棋牌室、外來人員宿舍等，用火、用電、用氣管理混亂，由于物業(yè)源頭管理不嚴(yán)，產(chǎn)生大量新的消防隱患。

1.4住宅小區(qū)物業(yè)公司從業(yè)人員消防知識(shí)缺乏。部分小區(qū)消防監(jiān)控室的值班人員大多沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，值班僅滿足于有人在崗，而對(duì)消防控制室的各種消防設(shè)備使用功能、基本操作知之甚少。一旦發(fā)生火災(zāi)自動(dòng)消防設(shè)施不能發(fā)揮它應(yīng)有的“報(bào)警早、損失小、火災(zāi)滅得了”的功能。同時(shí)由于從業(yè)人員流動(dòng)性大，上崗時(shí)沒有經(jīng)過消防知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)應(yīng)開展的防火巡查、檢查、安全用火用電用氣等防火知識(shí)掌握較少，對(duì)發(fā)生的初起火災(zāi)不能做到及時(shí)有效組織撲救，只能坐等消防部門到場(chǎng)。

   2  住宅小區(qū)消防安全隱患產(chǎn)生的主要原因

2.1住宅小區(qū)消防安全管理職責(zé)不清。由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)移交手續(xù)不全、不清，對(duì)于消防部門檢查發(fā)現(xiàn)的建筑消防設(shè)施問題，涉及整改資金投入，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)往往互相推諉，扯皮，整改工作不能及時(shí)落實(shí)。

2.2消防管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)不落實(shí)。住宅小區(qū)消防安全管理費(fèi)用，主要用于消防設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)、滅火器材的添置和更換，小區(qū)的消防宣傳投入，從業(yè)人員的消防技能培訓(xùn)，人員的工資等日常經(jīng)費(fèi)，還有就是固定的消防設(shè)施發(fā)生故障、損壞需要大量資金投入整改的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。據(jù)了解，管理經(jīng)費(fèi)主要來自于小區(qū)業(yè)主購(gòu)房時(shí)一次性交納的一定比例的物業(yè)管理維修基金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。由于物業(yè)管理維修基金主要用于建筑方面大的維修、改造、裝修等，因而中區(qū)消防管理的費(fèi)用只能由業(yè)主和用戶來承擔(dān)。由于資金的不足，管理的缺失以及物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)使用、管理的不規(guī)范、不透明等因素，使繳納者產(chǎn)生誤解，消防管理費(fèi)得不到有效保證。

2.3物業(yè)與業(yè)主的消防安全責(zé)任不明。物業(yè)管理是建立在契約之上的民事關(guān)系行為，物業(yè)對(duì)消防安全管理涉及到消防設(shè)施維護(hù)、器材的檢查等有形管理和對(duì)用戶進(jìn)行日常消防宣傳、制止消防車道堵塞等無形管理。物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主互相約定時(shí)，沒有將消防管理中應(yīng)當(dāng)履行的工作職責(zé)、工作范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)遵守的法律責(zé)任進(jìn)行公開和詳細(xì)明確。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同也往往是“事前少研究，事后意見多”，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛。

2.4住宅小區(qū)內(nèi)消防宣傳力度不大。在日常的消防管理工作中，部分物業(yè)管理單位自身消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)，對(duì)《消防法》中明確規(guī)定的包括物業(yè)在內(nèi)的社會(huì)單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)知之甚少，客觀上也造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，有的直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。同時(shí)對(duì)小區(qū)業(yè)主層面上的社會(huì)化消防宣傳力度不夠，沒有開辟或利用好固定的櫥窗、畫廊等陣地對(duì)業(yè)主進(jìn)行消防法律法規(guī)和防火知識(shí)的宣傳。

2.5小區(qū)管理人員綜合素質(zhì)、管理能力低。從業(yè)人員大多半路出家，相當(dāng)多的人員來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”等外來人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，未受過正規(guī)的消防管理技能培訓(xùn)，文化層次低，缺乏消防管理知識(shí)和綜合協(xié)調(diào)能力，隨著《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施和政府最低工資標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，人力資源成本上升，企業(yè)盈利不足經(jīng)營(yíng)困難，人員薪酬難以提高，導(dǎo)致從業(yè)人員流動(dòng)性大，人才引不進(jìn)、留不住，低素質(zhì)的管理隊(duì)伍與專業(yè)性較強(qiáng)的消防管理的嚴(yán)重反差必然導(dǎo)致消防管理的不到位。

3  加強(qiáng)和完善住宅小區(qū)消防安全管理的對(duì)策

3.1推進(jìn)物業(yè)消防工作規(guī)范化發(fā)展。物業(yè)管理是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)有市場(chǎng)機(jī)制、環(huán)境及相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，政府扶持顯得非常重要。新《消防法》第18條對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)公司的消防安全管理明確了責(zé)任，但是物業(yè)公司是受雇于業(yè)主委員會(huì)，目前對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任規(guī)定還是空白。主要做法有：一是建議在地方法規(guī)中增設(shè)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行政處罰的罰種和力度，以此推動(dòng)物業(yè)消防工作的發(fā)展。二是通過地方立法或制定政府法規(guī)文件的方式，將消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、更新及接入城市遠(yuǎn)程報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)等費(fèi)用納入大修基金和物業(yè)費(fèi)支出的項(xiàng)目?jī)?nèi)，解決資金來源的最大的問題。三是發(fā)揮街道、社區(qū)在小區(qū)消防管理中的積極作用，探索以房產(chǎn)行政主管部門牽頭，消防、規(guī)劃、城管、公安、民政等有關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合，街道辦事處屬地管理模式，建立社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司聯(lián)席會(huì)議制度、聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌解決小區(qū)消防的長(zhǎng)效管理問題。

3.2理清小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的消防監(jiān)管職責(zé)。對(duì)于小區(qū)建筑消防設(shè)施的管理，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)將消防驗(yàn)收合格投入使用的建筑消防設(shè)施管理及時(shí)移交物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)以后的日常管理；對(duì)沒有及時(shí)移交的，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)自行管理并維護(hù)好所開發(fā)的建筑消防設(shè)施。對(duì)于以前建筑的小區(qū)或已列入移交的建筑，消防設(shè)施配備不足或存在嚴(yán)重隱患的，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)消防部門的書面整改通知書，向房管部門申請(qǐng)物業(yè)管理維修資金進(jìn)行整改。房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有建筑自動(dòng)消防設(shè)施應(yīng)委托專業(yè)維保單位進(jìn)行維保，有條件的地區(qū)應(yīng)接入當(dāng)?shù)爻鞘谢馂?zāi)遠(yuǎn)程監(jiān)程系統(tǒng)。

3.3提高物業(yè)管理準(zhǔn)入門檻的同時(shí)加強(qiáng)消防監(jiān)督管理。主要做法有：一是要明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，通過消防專業(yè)培訓(xùn)，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。二是房管、規(guī)劃、城管、民政等部門應(yīng)與消防部門之間建立信息通報(bào)制度，把履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理規(guī)定，評(píng)定成績(jī)作為物業(yè)管理企業(yè)是否具備承接物業(yè)管理的工作條件。通過綜合治理，從源頭上把好小區(qū)建筑開發(fā)商的開發(fā)關(guān)、物業(yè)管理企業(yè)管理資格關(guān)。三是要建立物業(yè)管理企業(yè)考核制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期根據(jù)《消防法》、《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求逐項(xiàng)開展自查自評(píng)工作，記錄自評(píng)情況。住房保障和房屋管理局、公安消防部門應(yīng)每年根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)自評(píng)的情況進(jìn)行抽查。對(duì)于管理不嚴(yán)、制度不全、措施不力的，予以通報(bào)并依法責(zé)令改正，對(duì)物業(yè)管理不善、消防安全隱患多的單位應(yīng)堅(jiān)決予以撤消、降低資質(zhì)。

3.4進(jìn)一步提高物業(yè)管理人員的消防管理水平。物業(yè)公司應(yīng)利用小區(qū)宣傳欄、板報(bào)等各種宣傳平臺(tái)向業(yè)主普及消防法律法規(guī)知識(shí)及常識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的消防安全長(zhǎng)效管理意識(shí)、契約意識(shí)和法制意識(shí)。同時(shí)物業(yè)公司必須在提高從業(yè)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)方面入手，通過招聘一批文化素質(zhì)高、消防業(yè)務(wù)知識(shí)強(qiáng)的專業(yè)人才，培訓(xùn)一批消防設(shè)施操作能手，消防宣傳業(yè)務(wù)骨干，訓(xùn)練一批身體素質(zhì)好、滅火技術(shù)嫻熟的保安隊(duì)伍，提高物業(yè)管理企業(yè)的消防管理能力和水平。消防部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全責(zé)任人，消防安全管理人，專蒹職消防管理人員，消防控制室的值班、操作人員的消防安全知識(shí)培訓(xùn)力度，提升物業(yè)管理企業(yè)全體員工消防管理專業(yè)水平。

4  結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前住宅小區(qū)的消防安全管理工作雖然復(fù)雜而艱巨，但是只要各級(jí)各部門高度重視，采取積極有效的措施，形成“政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、單位全面負(fù)責(zé)、群眾積極參與”的消防安全監(jiān)管格局，同時(shí)在小區(qū)消防安全管理中，逐步加強(qiáng)自我管理、各職能部門協(xié)調(diào)配合，實(shí)施群防群治策略，終會(huì)實(shí)現(xiàn)平安住宅小區(qū)、人民安居樂業(yè)的大好局面。

參考文獻(xiàn)：

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